TUNGGAKKAN CUKAI DAN DENDA CUKAI TANAH HAKMILIK INDUK DIBAWA KEHADAPAN CUKAI PETAK MENGIKUT AKTA HAKMILIK STRATA 1985 DAN AKTA PENGURUSAN STRATA 2013

 Perkara Yang Perlu Diberi Perhatian:

 

1. Seksyen 96A Kanun Tanah Negara 1965, iaitu:

 

“Rent of land with subdivided building

96A. (1) Upon the coming into operation of Part IVa of the Strata Titles Act 1985, the provisions of Part Six of this Act except section 101 (which relates to revision of rent), shall not be applicable in respect of land with subdivided building and any action taken for non-payment thereof shall be in accordance with the Strata Titles Act 1985.

(2) The application of section 101 in respect of land with subdivided building shall be in accordance with the provision of subsection 101(7).

(3) In the event of termination of the subdivided building in accordance with section 57 of the Strata Titles Act 1985, the rent in respect of the land shall become payable as from the beginning of the calendar year next following in accordance with this Act.”.

 

2. Seksyen 4C Akta Hakmilik Strata 1985, iaitu:

 

Permulaan kuat kuasa cukai bagi petak atau blok sementara, dsb.

4C. (1) Menteri boleh, dengan kelulusan Majlis Tanah Negara, melalui pemberitahuan dalam Warta, menetapkan suatu tarikh bagi permulaan kuat kuasa cukai bagi petak atau blok sementara di mana-mana Negeri.

(2) Apabila mula berkuat kuasa pelaksanaan cukai bagi petak atau blok sementara di mana-mana Negeri—

(a) peruntukan Bahagian IVA hendaklah terpakai;

(b) peruntukan bagi Akta ini hendaklah—

(i) setakat mana peruntukan itu berkait dengan tatacara bagi pelaksanaan cukai bagi petak atau blok sementara dan untuk maksud yang berkaitan dengannya; dan

(ii) setakat mana peruntukan itu berkait dengan endorsan yang perlu dibuat atau perkara lain bersampingan dengannya untuk menguatkuasakan cukai bagi petak atau blok sementara, kepada dokumen hakmilik strata atau daftar strata,

dibaca dengan ubah suaian, pindaan, penambahan, pemotongan, penggantian atau penyesuaian sebagaimana yang diperuntukkan dalam Bahagian IVA.

 

3.  Seksyen 23C Akta Hakmilik Strata 1985, iaitu:

 

Penentuan dan pengiraan cukai

23C. (1) Apabila mula berkuatkuasanya seksyen 4C—

(a) Pentadbir Tanah hendaklah menentukan jumlah cukai; dan

(b) Pendaftar hendaklah—

(i) membuat memorial pada dokumen hakmilik daftar dan keluaran bagi lot itu, tarikh cukai bagi lot tersebut terhenti daripada berkuat kuasa dan cukai bagi petak atau blok sementara mula berkuat kuasa, walau apa pun apa-apa yang terkandung dalam hakmilik bagi lot itu; dan

(ii) mengendorskan pada dokumen-dokumen hakmilik strata jumlah cukai itu.

 

 

Perkara Berkaitan Pentadbiran Tanah:

 

1.   Apabila akaun Cukai Petak telah dikuatkuasakan pada 1 Januari 2019, pelaksanaan cukai petak akan menggantikan bayaran cukai tanah kepada semua pemilik hakmilik strata. Maka, kutipan bayaran cukai tanah daripada pemilik hakmilik strata bagi tahun 2019 dan seterusnya akan dihentikan, kecuali kutipan ke atas sebarang tunggakan cukai tanah dan denda lewat.

 

2.   Sehubungan itu, sebarang tunggakan cukai tanah dan denda lewat yang telah dikenakan sebelum tahun 2019 mesti dijelaskan oleh pemilik hakmilik strata bagi mengelakkan tindakan penguatkuasaan dikenakan dan halangan ke atas sebarang urusniaga/transaksi berkaitan dengan petak strata tersebut. Jumlah tunggakan cukai tanah dan denda lewat akan dinyatakan di dalam bil cukai petak pada tahun 2020 dan tahun-tahun seterusnya sehingga ianya selesai dilunaskan.

 

3.   Apa yang menjadi isu apabila tunggakan dan denda lewat cukai tanah tersebut dimasukkan ke bil cukai petak 2020, sekiranya pemilik tidak menjelaskan cukai petak pada 31 Mei 2020, denda lewat akan dikenakan 5% daripada kesemua tunggakan dan denda lewat cukai tanah terdahulu ditambah dengan cukai petak semasa akan menyebabkan bayaran cukai menjadi tinggi.

 

4.   Oleh demikian, sepatutnya tunggakan dan denda lewat cukai tanah terdahulu tidak dimasukkan di dalam perkara tunggakan cukai dan denda cukai petak, sebaliknya diubah kepada kutipan kurang bagi mengelakkan denda lewat dikenakan kepada pemilik petak. Ini adalah kerana tunggakan dan denda lewat cukai tanah bukan tunggakan dan denda lewat cukai petak itu merujuk kepada seksyen 96A Kanun Tanah Negara 1965 dan seksyen 4C Akta Hakmilik Strata 1985.

 

5.   Justeru itu, tunggakan dan denda lewat cukai tanah itu hendaklah dikutip mengikut seksyen 23C (8)(b) Akta Hakmilik Strata 1985, iaitu;

 

(8) Bagi maksud perenggan (1)(a), cukai bagi petak atau blok sementara—

(b) tunggakan cukai bagi lot itu bolehlah—

(i) dimasukkan berkadaran dengan unit syer dan unit syer sementara; atau

(ii) didapatkan kembali melalui apa-apa cara yang ditetapkan.

 

6.   Oleh demikian, tunggakan dan denda lewat cukai tanah juga boleh didapatkan kembali melalui seksyen 77, 78 dan 79 Akta Pengurusan Strata 2013 oleh perbadanan pengurusan, iaitu;

 

Mendapatkan jumlah wang sebagai hutang yang kena dibayar kepada perbadanan pengurusan atau perbadanan pengurusan subsidiari

77. (1) Pembayaran apa-apa jumlah yang ditanggung dengan sah oleh perbadanan pengurusan atau perbadanan pengurusan subsidiari dalam penjalanan mana-mana kuasanya atau fungsinya atau menjalankan kewajipan atau obligasinya hendaklah menurut kuasa seksyen ini dijamin oleh pemilik yang pada masa itu membentuk perbadanan pengurusan atau perbadanan pengurusan subsidiari itu.

(2) Setiap pemilik hendaklah bertanggungan di bawah jaminan yang disebut dalam subseksyen (1) hanya bagi apa-apa perkadaran wang yang ditanggung sebagai unit syer bagi petaknya atau unit syer sementara bagi blok sementaranya yang dibandingkan dengan unit syer agregat.

(3) Jika mana-mana pemilik belum melepaskan atau melepaskan dengan sepenuhnya liabilitinya bagi maksud subseksyen (1), perbadanan pengurusan atau perbadanan pengurusan subsidiary adalah berhak untuk mendapatkan daripada pemilik itu dalam mahkamah yang mempunyai bidang kuasa berwibawa atau di hadapan Tribunal sebagai hutang yang kena dibayar kepadanya.

(4) Jika atas sebab ketidakcukupan dana untuk memenuhi jumlah wang yang dijamin di bawah subseksyen (1), perbadanan pengurusan atau perbadanan pengurusan subsidiari boleh pada mesyuarat agung tahunan atau pada mesyuarat agung luar biasa menentukan jumlah yang hendak dicarumkan oleh setiap pemilik dan memutuskan apa-apa isu atau perkara lain yang berhubungan dengan penyelesaian jumlah wang itu.

 

Tatacara mendapatkan jumlah wang yang kena dibayar

78. (1) Jika suatu jumlah wang menjadi boleh didapatkan oleh perbadanan pengurusan menurut kuasa subseksyen 52(4), 60(4), 60(5), 61(4), 61(5) atau 77(3), atau oleh perbadanan pengurusan subsidiari menurut kuasa subseksyen 68(4), daripada seorang pemilik di bawah Akta ini, perbadanan pengurusan atau perbadanan pengurusan subsidiari itu, mengikut mana-mana yang berkenaan, boleh menyampaikan suatu notis bertulis kepada pemilik yang menuntut pembayaran jumlah wang yang kena dibayar itu dalam tempoh yang dinyatakan dalam notis itu yang tidak boleh kurang daripada dua minggu dari tarikh penyampaian notis itu.

(2) Jika mana-mana jumlah wang itu masih tidak dibayar oleh pemilik pada akhir tempoh yang dinyatakan dalam notis di bawah subseksyen (1), perbadanan pengurusan atau perbadanan pengurusan subsidiari, mengikut mana-mana yang berkenaan, boleh memfailkan suatu saman atau tuntutan dalam mahkamah yang mempunyai bidang kuasa berwibawa atau di hadapan Tribunal untuk mendapatkan wang itu atau, sebagai alternative kepada mendapatkan wang di bawah seksyen ini, menggunakan cara mendapatkan wang di bawah seksyen 79.

(3) Mana-mana pemilik yang, tanpa alasan yang munasabah, tidak mematuhi notis bertulis di bawah subseksyen (1) melakukan suatu kesalahan dan boleh, apabila disabitkan, didenda tidak melebihi lima ribu ringgit atau dipenjarakan selama tempoh tidak melebihi tiga tahun atau kedua-duanya, dan dalam hal suatu kesalahan yang berterusan, didenda selanjutnya tidak melebihi lima puluh ringgit bagi tiap-tiap hari atau sebahagiannya kesalahan itu berterusan selepas disabitkan.

 

Mendapatkan jumlah wang melalui penahanan harta alih

79. (1) Pesuruhjaya boleh, atas permohonan bersumpah secara bertulis yang dibuat oleh mana-mana anggota jawatankuasa pengurusan perbadanan pengurusan atau jawatankuasa pengurusan subsidiari perbadanan pengurusan subsidiari, mengeluarkan suatu waran penahanan dalam Borang A Jadual Ketiga yang memberi kuasa penahanan bagi apa-apa harta alih kepunyaan pemilik yang ingkar yang boleh dijumpai di dalam bangunan atau di tempat lain di dalam Negeri itu.

(2) Waran penahanan di bawah subseksyen (1) hendaklah dilaksanakan oleh seorang anggota jawatankuasa pengurusan perbadanan pengurusan atau jawatankuasa pengurusan subsidiary perbadanan pengurusan subsidiari atau oleh seseorang yang diambil bekerja secara khusus oleh jawatankuasa pengurusan atau jawatankuasa pengurusan subsidiari untuk melaksanakan waran sedemikian, di hadapan Pesuruhajaya atau seseorang pegawai daripada pejabat Pesuruhjaya.

(3) Jika anggota jawatankuasa pengurusan perbadanan pengurusan atau jawatankuasa pengurusan subsidiari perbadanan pengurusan subsidiari atau orang yang disebut dalam subseksyen (2) menghadapi masalah dalam melaksanakan waran itu, dia boleh mendapatkan bantuan Pesuruhjaya, dan dalam memberikan bantuan itu, Pesuruhjaya boleh meminta bantuan pegawai polis yang berpangkat tidak rendah daripada Inspektor.

(4) Seseorang yang melaksanakan waran penahanan itu—

(a) boleh, pada waktu siang, masuk dengan cara kekerasan ke dalam mana-mana rumah atau bangunan atau manamana bahagian rumah atau bangunan itu bagi maksud melaksanakan waran itu; dan

(b) hendaklah, sebaik selepas penahanan itu, membuat suatu inventori bagi harta yang ditahan di bawah waran itu dan menyampaikan suatu notis dalam Borang B Jadual Ketiga kepada orang yang, pada masa penahanan itu, memiliki atau didapati memiliki harta itu.

(5) Mana-mana penyewa, penyewa kecil, atau penghuni yang, untuk mengelakkan penahanan atau penjualan harta alih kerana apa-apa jumlah wang yang kena dibayar kepada perbadanan pengurusan atau perbadanan pengurusan subsidiari tidak dibayar oleh pemilik, membayar jumlah wang itu boleh selepas itu, jika tiada apa-apa perjanjian bertulis yang berlawanan, menolak jumlah yang telah dibayar sedemikian olehnya daripada sewa yang kena dibayar atau menjadi kena dibayar olehnya kepada pemilik, dan boleh memegang milikan harta itu sehingga jumlah itu dibayar balik sepenuhnya kepadanya sama ada dengan penolakan daripada sewa atau selainnya.

(6) Resit yang dikeluarkan oleh perbadanan pengurusan atau perbadanan pengurusan subsidiari bagi apa-apa jumlah yang dibayar sedemikian oleh mana-mana penyewa, penyewa kecil atau penghuni itu di bawah subseksyen (5) hendaklah disifatkan sebagai pelepasan penuh bagi jumlah yang sama dengan sewa itu.

(7) Jika mana-mana orang yang hartanya ditahan mempertikaikan kesahan penahanan itu, dia boleh, dalam masa empat belas hari dari tarikh penahanan itu, memohon kepada Mahkamah Majistret yang mempunyai bidang kuasa di tempat penahanan itu suatu perintah bagi pelepasan harta itu, dan Mahkamah Majistret, selepas membuat apa-apa siasatan sebagaimana yang perlu, hendaklah membenarkan atau enggan membenarkan perintah itu.

(8) Jika jumlah wang yang kena dibayar itu tidak dibayar dalam masa empat belas hari dari tarikh penahanan itu, harta yang ditahan itu atau mana-mana bahagian harta yang ditahan itu yang mencukupi untuk menghasilkan jumlah wang itu hendaklah dijual secara lelong yang dijalankan oleh perbadanan pengurusan di bawah penyeliaan Pesuruhjaya, melainkan jika dalam tempoh itu suatu permohonan dibuat di bawah subseksyen (7), yang dalam hal itu harta itu hendaklah dipegang sementara menunggu keputusan Mahkamah Majistret dan hendaklah kemudiannya diuruskan sebagaimana yang diperintahkan oleh Mahkamah Majistret.

(9) Jika Mahkamah Majistret enggan membenarkan suatu perintah untuk pelepasan harta itu, dan keputusan Mahkamah Majistret itu dicapai dalam masa empat belas hari dari tarikh penahanan, harta itu tidak boleh dijual sebelum habisnya tempoh itu.

(10) Walau apa pun subseksyen (8) dan (9), jika harta itu adalah jenis mudah musnah, ia boleh dijual dengan segera, dan dalam hal itu, hasil jualan hendaklah dipegang sementara menunggu keputusan Mahkamah Majistret dan hendaklah kemudiannya diuruskan sebagaimana yang diperintahkan oleh Mahkamah Majistret.

(11) Dalam mana-mana hal lain, hasil jualan hendaklah digunakan untuk menjelaskan jumlah wang yang kena dibayar bersama dengan kos penahanan dan penjualan itu, dan apa-apa lebihan dan apa-apa harta yang tidak dijual hendaklah dibayar atau dikembalikan kepada orang yang, pada masa penahanan itu, memiliki atau didapati memiliki harta itu.

(12) Kos penahanan hendaklah termasuk perbelanjaan bagi penyenggaraan ternakan dan penjagaan harta alih. Pengurusan Strata 105

(13) Dalam seksyen ini, melainkan jika konteksnya menghendaki makna yang lain, “pemilik”, berhubung dengan mendapatkan suatu jumlah wang yang boleh didapatkan menurut kuasa subseksyen (6) atau (8) daripada seseorang pemilik, termasuklah mana-mana pengganti dalam hakmilik kepada pemilik itu.

(14) Jika apa-apa harta dijual menurut kuasa subseksyen (10) sebelum habis tempoh empat belas hari dari tarikh penahanan, sebutan dalam subseksyen (7) mengenai suatu “perintah bagi pelepasan harta itu” hendaklah ditafsirkan sebagai suatu sebutan mengenai suatu perintah bagi pelepasan hasil jualan harta itu.

 

7.   Sekiranya isu tunggakan dan denda lewat cukai tanah yang lapok ini dapat diselesaikan dengan cara baik oleh perbadanan pengurusan dan pemilik petak, ia akan dapat menyelesaikan masalah tunggakan cukai tanah yang merupakan hasil utama kepada pentadbiran Kerajaan Negeri umumnya dan pentadbiran tanah khususnya.

 

8.   Pentadbiran ini bolehlah merujuk perkara ini kepada YB Penasihat Undang-Undang Negeri (PUUN), selaras ‘Cabutan Minit Jawatankuasa Tanah Bil. 2/2015’ (lampiran). Sekiranya perlu bolehlah merujuk juga kepada Jabatan Audit Negara kerana Cukai Tanah dan Cukai Petak adalah ‘wang awam’ merujuk seksyen 2(2) Akta Audit 1957, iaitu:

 

Tafsiran

2. (2) Walau apa pun peruntukan dalam subseksyen 1(2), dalam pemakaiannya bagi Akta ini, ungkapan “wang awam” termasuklah wang yang diterima oleh atau untuk mana-mana pihak berkuasa awam yang ditubuhkan di bawah undang-undang Persekutuan atau Negeri dan ungkapan “simpanan awam” meliputi catel yang menjadi harta atau berada dalam milik atau di bawah kawalan mana-mana pihak berkuasa sedemikian.

 

 

Perkara Untuk Tindakan Pentadbiran Tanah:

 

Pentadbiran Tanah dapat meneliti semula menjadi isu tunggakan dan denda lewat cukai tanah tersebut dimasukkan ke bil cukai petak mengikut peruntukan Undang-undang sediada selaras kehendak Dasar Kerajaan Negeri.

    Kaedah-Kaedah Hakmilik Strata (Negeri / Wilayah Persekutuan) hendaklah selaras dengan Undang-undang (Kanun Tanah Negara 1965, Akta Hakmilik Strata 1985, Akta Pengurusan Strata 2013 dan Peraturan-peraturan Pengurusan Strata (Tribunal Pengurusan Strata) 2015).