MAJLIS MESYUARAT KERAJAAN (MMK) PERLU MEWUJUDKAN ‘JAWATANKUASA PENYELARAS STRATA NEGERI’ UNTUK MENYELARASKAN FUNGSI KUASA PERUNDANGAN DI ANTARA KERAJAAN PERSEKUTUAN, KERAJAAN NEGERI DAN TEMPATAN

 Perkara Yang Perlu Diberi Perhatian:

 1. Kanun Tanah Negara 1965 (Akta 56).

 2. Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318) & (Akta A1518).

 3. Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) & Peraturan-peraturan Pengurusan Strata (Tribunal Pengurusan Strata) 2015.

 4. Kaedah-kaedah Hakmilik Strata (Negeri).

 5. Pekeliling-pekeliling Ketua Pengarah Tanah dan Galian (JKPTG), Pekeliling-pekeliling Ketua Pengarah Ukur dan Pemetaan (JUPEM), dan Arahan-arahan Pengarah Tanah dan Galian (PTG). 

6. lain-lain Undang-undang dan Pekeliling yang berkenaan.

 

Perkara Berkaitan Dengan Pentadbiran Tanah:

 1. Tatacara proses pengeluaran hakmilik strata sering menghadapi masalah kelewatan kelulusan kerana beberapa kelemahan dan kesilapan. Oleh itu, pihak yang memainkan peranan penting dalam isu ini adalah Juruukur Tanah Berlesen (JTB) kerana dia terlibat dalam kerja-kerja penyediaan permohonan cadangan plan strata, pelan akui dan untuk disemak oleh JUPEM. Hasil daripada perkembangan semasa, Akta Hakmilik Strata telah dipinda bagi tujuan memudahkan pengeluaran Hakmilik Strata. Permintaan proses permohonan pengeluaran hakmilik strata telah meningkat dari setahun ke setahun selaras dengan peningkatan pesat bangunan berstrata dan kerja-kerja pengeluaran hakmilik strata akan menyebabkan penambahan dalam masa yang lama kerana bilangan permohonan semakin bertambah banyak sehingga pengeluaran hakmilik strata tidak boleh diselesaikan dalam masa yang singkat. Selain daripada itu, Kelulusan Pengarah Tanah dan Galian dan JUPEM untuk pengeluaran hakmilik strata adalah perlu oleh kerana faktor-faktor yang timbul semasa kelulusan yang menghalang dan memperlahankan proses pengeluaran hakmilik strata, ini akan menyusahkan pengguna untuk mendapatkan hakmilik strata mereka. Untuk menyelesaikan masalah kelewatan pengeluaran hakmilik strata, satu kajian telah dilakukan untuk memahami dan mengetahui proses dan tatacara penyemakan dokumen yang dihantar oleh JTB kepada JUPEM. JUPEM dan Juruukur Tanah Berlesen (JTB) perlu tahu penguatkuasaan dan arahan-arahan semasa ke atas pindaan hakmilik strata selaras dengan Pekeliling yang dikeluarkan". Antara pihak-pihak yang terlibat dalam menyediakan permohonan hakmilik strata adalah pemaju, Juruukur Tanah berlesen, Jabatan Ukur dan Pemetaan Malaysia (JUPEM), dan Pihak Berkuasa Negeri serta Pihak Berkuasa Tempatan.

2. Berikut merupakan sejarah ringkas perkembangan undang-undang hakmilik strata dan sejarah perkembangan Akta Hakmilik Strata: 

Tahun	Akta	Ciri-Ciri Utama
1 Jan 1966	KTN 1965 (Akta 56)	Hak milik subsidiari bagi setiap unit bangunan yang dipecah bahagi
1 Jun 1985	Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318)	Memudahkan proses pecah bahagi bangunan kepada petak-petak yang akan berada di bawah hakmilik strata yang berasingan
23 Feb 1990	Akta A753	Memperkenalkan hakmilik strata sementara untuk bangunan sementara bagi pembangunan bertingkat.
2 Aug 1996	Akta A951	Permohonan pecah bahagi bangunan dengan hakmilik sementara.
1 Dec 2001	Akta A1107	Memperkenalkan Lembaga Hakmilik Strata
12 April 2007	Akta A1290	Memperkenalkan petak-petak tanah
1 Jun 2015	Akta A1450	SiFUS dan harta bersama terhad
1 Januari 2017	Akta A1518	· pengukuhan aspek pendaftaran dan penyampaian perkhidmatan; · pemantapan prosedur bagi kutipan hasil, pelupusan tanah dan pembangunan tanah; · pemerkasaan aspek penguatkuasaan dan pengenaan penalti ke atas kesalahan di bawah Kanun Tanah Negara; · memelihara kepentingan negara · pengemaskinian dan penyelarasan peruntukan.

3. Justeru itu, sebab utama pindaan digubal adalah bertujuan untuk memudahkan pengeluaran hakmilik strata di mana ia melibatkan pentadbir tanah, jurukur, pegawai perancang bandar dan desa, penguatkuasa undang-undang, peguam, arkitek, jurutera dan pemilik tanah. Setiap orang mempunyai hak sendiri dalam membangunkan serta menguruskan tanah demi, menjaga hakmilik tanah dan kepentingan masing-masing. 

4. Sehubungan itu, seiring dengan evolusi perundangan strata telah mewujudkan undang-undang, kaedah-kaedah, pekeliling dan kelulusan Majlis Mesyuarat Kerajaan (MMK) semasa seperti dinyatakan di perkara di atas. Di mana terbahagi kepada 3 skop fungsi kuasa-kuasa Kerajaan Persekutuan, Kerajaan Negeri dan Kerajaan Tempatan. Oleh demikian, Pentadbiran Kerajaan Negeri hendaklah seiring dengan ajakan paradigma dan bersedia untuk mewujudkan ‘Jawatankuasa Penyelarasan Strata Negeri’ bagi menyelaraskan serta mengurus Pentadbiran Tanah khususnya isu strata lebih teratur di antara Kerajaan Persekutuan, Kerajaan Negeri dan Kerajaan Tempatan secara bersama serta harmorni. 

5. Oleh itu, sekiranya wujud jawatankuasa ini, Pentadbiran ini boleh membawa isu atau permasalah berbangkit strata lama, semasa dan akan datang seperti senario di bawah; 

(Permasalahan lama)

Bil.	Senario	Jawatankuasa Pengurusan (MC)/ Jawatankuasa Pengurusan Bersama (JMC)
1.	Pindahmilik daripada pemaju kepada pembeli pertama; atau pembeli seterusnya secara direct transfer	Ada dan berfungsi
2.	Pemaju telah digulungkan. Borang pindahmilik ditandatangan oleh Pelikuidasi	Ada dan berfungsi
3.	Pindahmilik daripada pemilik berdaftar kepada pembeli (subsale)	Ada dan berfungsi
4.	Pindahmilik daripada pemaju kepada pembeli pertama; atau pembeli seterusnya secara direct transfer	Tiada/Tidak berfungsi
5.	Pemaju telah digulungkan. Borang pindahmilik ditandatangan oleh Pelikuidasi	Tiada/Tidak berfungsi
6.	Pindahmilik daripada pemilik berdaftar kepada pembeli (subsale)	Tiada/Tidak berfungsi
7.	Perakuan Jualan (Borang 16I/16F)	Ada dan berfungsi
Bil.	Senario	Jawatankuasa Pengurusan (MC)/ Jawatankuasa Pengurusan Bersama (JMC)
8.	Perakuan Jualan (Borang 16I/16F)	Tiada/Tidak berfungsi
9.	Urusan Gadaian, Melepaskan Gadaian, Pajakan dan Ismen	Ada dan berfungsi
10.	Urusan Gadaian, Melepaskan Gadaian, Pajakan dan Ismen	Tiada/Tidak berfungsi

 

(Permasalahan semasa)

Bil.	Senario	Jawatankuasa Pengurusan (MC)/ Jawatankuasa Pengurusan Bersama (JMC)
1.	Pemilik cukai petak telah menerima umpukan ikut syer cukai tanah terdahulu, walaupun telah menjelaskan bayaran bulanan kepada Perbadanan Pengurusan.	Ada dan berfungsi tetapi tidak menjelaskan bayaran cukai tanah terdahulu kerana tidak semua pemilik cukai petak menjelaskan bayaran bulanan kepada Perbadanan Pengurusan.
2.	Pemilik cukai petak telah menerima umpukan ikut syer cukai tanah terdahulu, walaupun telah menjelaskan sebahagian cukai tanah mengikut syer selepas membuat uruniaga pendaftaran tanah seperti pindah milik, gadaian, lepas gadaian dan lain-lain.	Ada dan berfungsi tetapi tidak menjelaskan bayaran cukai tanah terdahulu kerana tidak semua pemilik cukai petak menjelaskan bayaran bulanan kepada Perbadanan Pengurusan.
3.	Pemilik cukai petak telah menerima umpukan ikut syer cukai tanah terdahulu, walaupun telah menjelaskan bayaran bulanan kepada Perbadanan Pengurusan.	Tiada/Tidak berfungsi
4.	Pemilik cukai petak telah menerima umpukan ikut syer cukai tanah terdahulu, walaupun telah menjelaskan sebahagian cukai tanah mengikut syer selepas membuat uruniaga pendaftaran tanah seperti pindah milik, gadaian, lepas gadaian dan lain-lain.	Tiada/Tidak berfungsi

(Permasalahan akan datang)

Bil.	Senario	Tindakan ‘Jawatankuasa Penyelarasan Strata Negeri’ (sekiranya wujud)
1.	Bahagian baharu Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta A1518 - pindaan 2016); Bahagian VIIIA, Kesan Pengambilan Bangunan Atau Tanah Yang Dipecah Bahagi;- Tatacara mengambil milik formal mana-mana bangunan atau tanah yang dipecah bahagi.	Perlu membuat ‘Kaedah-Kaedah Pengambilan Balik Tanah Negeri’ pada menjalankan kuasa yang diberikan oleh Seksyen 69 Akta Pengambilan Balik tanah 1960 (Akta 486).

 

Contoh gambar keperluan pengambilan mana-mana bangunan Hakmilik Strata, sekiranya melibatkan jajaran laluan di tengah bangunan:

6. Oleh demikian, dengan adanya ‘Jawatankuasa Penyelarasan Strata Peringkat Negeri’ menyelaraskan fungsi kuasa-kuasa Kerajaan Persekutuan, Kerajaan Negeri dan Kerajaan Tempatan di bawah perundangan, berhubung hartanah yang dinamik dan mampu menyokong keperluan semasa amat penting bagi memastikan setiap pembangunan dilaksanakan secara teratur, adil dan mengambil kira keperluan semua pihak berkepentingan. Perubahan teknologi yang lebih canggih menukar cara industri bekerja dan customer behavior memerlukan penggubalan dasar dan perundangan yang dapat memudahcara keperluan tersebut di samping menjaga kepentingan negara, negeri dan rakyat.

 7. Majlis Mesyuarat Kerajaan (MMK) juga perlu mewujudkan ‘Tabung Khas Hakmilik Stara Negeri’ untuk diluluskan oleh Dewan Undangan Negeri (DUN) seperti dibuat Kerajaan Persekutuan, di bawah:

 

Tabung Khas Hakmilik Strata (TKHS)

Tabung ini dijangkakan dapat menyediakan dana untuk membiayai kos penyelesaian permohonan hakmilik strata bagi bangunan-bangunan yang telah diklasifikasikan sebagai bangunan khas di bawah Akta Hakmilik Strata 1985. Sebanyak RM12.8 juta telah diluluskan oleh Parlimen pada 5 April 2018 bagi pewujudan TKHS dalam penyelesaian permohonan hakmilik strata bagi bangunan khas yang melibatkan 25,761 petak yang dikenalpasti di Semenanjung Malaysia. Dana ini dijangkakan dapat mengurangkan beban kewangan pemilik petak untuk memohon strata dan membolehkan perbadanan pengurusan ditubuhkan bagi menyelesaikan pengurusan skim strata serta berpotensi menyumbangkan hasil kepada negara melalui kutipan cukai duti stem ad valorem dan cukai petak apabila ianya dikuatkuasakan.

 (Selaras di bawah Perlembagaan Persekutuan, Jadual Kesembilan):

 Senarai III—Senarai Bersama

1. Kebajikan masyarakat; perkhidmatan masyarakat tertakluk kepada Senarai I dan II; perlindungan bagi perempuan, kanak-kanak dan orang muda.

 

Perkara Untuk Tindakan Pentadbiran Tanah:

         Pentadbiran Tanah dapat membuat Kertas Cadangan Khas/khusus kepada Majlis Mesyuarat Kerajaan (MMK) untuk mewujudkan penubuhan jawatankuasa di atas.

Sehubungan itu, saya sertakan draf ‘Garis Panduan Penubuhan dan Peranan Jawatankuasa Penyelarasan Strata Negeri’ seperti dilampiran untuk tindakan selanjutnya. Pentadbiran ini bolehlah merujuk perkara ini kepada YB Penasihat Undang-Undang Negeri (PUUN) kerana cadangan jawatankuasa ini berkaitan dengan isu perundangan di antara Kerajaan Persekutuan, Kerajaan Negeri dan Kerajaan Tempatan semasa.

Justeru itu, dengan tubuhnya jawatankuasa ini akan memudahkan pengurusan pentadbiran Kerajaan Negeri amnya dan pentadbiran tanah khususnya dalam mengurus isu strata, bagi mematuhi peruntukan Undang-undang sediada selaras mengikut kehendak Dasar Kerajaan Negeri.

 

 

 

 

 

 

GARIS PANDUAN

PENUBUHAN DAN PERANAN

JAWATANKUASA PENYELARASAN STRATA NEGERI

KANDUNGAN

 

1.0 PENUBUHAN JAWATANKUASA

 

2.0 KEANGGOTAAN JAWATANKUASA

 

3.0 KEKERAPAN MESYUARAT

 

4.0 LAPORAN MESYUARAT

 

5.0 BIDANG TUGAS JAWATANKUASA

 

6.0 PERTANYAAN

GARIS PANDUAN PENUBUHAN DAN PERANAN

JAWATANKUASA PENYELARASAN STRATA NEGERI

 

1.0 PENUBUHAN JAWATANKUASA

 

Satu Jawatankuasa Penyelarasan Starata Negeri hendaklah ditubuhkan untuk menyelaraskan fungsi kuasa-kuasa Kerajaan Persekutuan, Kerajaan Negeri dan Kerajaan Tempatan di bawah perundangan, berhubung hartanah yang dinamik dan mampu menyokong keperluan semasa amat penting bagi memastikan setiap pembangunan dilaksanakan secara teratur, adil dan mengambil kira keperluan semua pihak berkepentingan. Perubahan teknologi yang lebih canggih menukar cara industri bekerja dan customer behavior memerlukan penggubalan dasar dan perundangan yang dapat memudahcara keperluan tersebut di samping menjaga kepentingan negara, negeri dan rakyat.

 

2.0 KEANGGOTAAN JAWATANKUASA

 2.1    Jawatankuasa ini, kecuali jawatan Setiausaha, hendaklah dianggotai oleh semua ketua/wakil jabatan Kerajaan Persekutuan, Kerajaan Negeri dan Kerajaan Tempatan yang berkenaan. Jawatankuasa ini terdiri dari:

 

(i) Pengerusi (Dicadangkan YB Penasihat Undang-Undang Negeri)

(ii) Timbalan Pengerusi (Dicadangkan Pengarah Tanah dan Galian)

(iii) Setiausaha (Dicadangkan Pegawai Undang-undang PTG)

(iv) Ahli-Ahli (Dicadangkan):

- Wakil Pejabat PTG (Strata).

- Wakil Tribunal Perumahan dan Pengurusan Strata (TPPS).

- Wakil Jabatan Pesuruhjaya Bangunan PBT.

- Wakil Jabatan Ukur dan Pemetaan Negeri.

- Pentadbir-pentadbir Tanah Daerah.

- Wakil Agensi Kerajaan dan Perbadanan Berkaitan.

- Lain-lain wakil ditentukan oleh Pengerusi.

 

2.2    Majlis Mesyuarat Kerajaan hendaklah melantik dan memilih Pengerusi, Timbalan Pengerusi dan Ahli-Ahli Jawatankuasa. Kehadiran ahli mesyuart khas hendaklah tidak kurang daripada dua per tiga (2/3).

2.3    Pengerusi hendaklah melantik Setiausaha dari jabatan sendiri atau jabatan lain.

2.4    Jawatankuasa ini hendaklah dipilih mengikut keperluan semasa.

(i) Pengerusi

(ii) Timbalan Pengerusi

(iii) Setiausaha

(iv) Ahli-Ahli

 3.0 KEKERAPAN MESYUARAT

Mesyaurat Jawatankuasa hendaklah diadakan sekurang-kurangnya setahun dua (2) kali dan kehadiran ahli mesyarat hendaklah tidak kurang daripada dua per tiga (2/3).

 4.0 LAPORAN MESYUARAT

Laporan mesyuarat hendaklah dikemukakan dalam tahun semasa kepada Majlis Mesyuarat Kerajaan. 

5.0 BIDANG TUGAS JAWATANKUASA

5.1    Memantau dan mengawasi prestasi isu/perkara berbangkit perundangan strata berhubung fungsi kuasa-kuasa Kerajaan Persekutuan, Kerajaan Negeri dan Kerajaan Tempatan:

5.2    Bertindak sebagai pengantara perhubungan di antara Kerajaan Persekutuan, Kerajaan Negeri dan Kerajaan Tempatan dalam mencari penyelesaian bersama mengenai isu/perkara berbangkit perundangan strata:

5.3    Menimbangkan dan menyelaras secara bersama isu/perkara berbangkit perundangan strata.

5.4   Membantu agensi Kerajaan Persekutuan, Kerajaan Negeri dan Kerajaan Tempatan berhubung isu/perkara berbangkit perundangan strata.

5.5    Mengemukakan apa jua pandangan dan cadangan lain kepada Majlis Mesyuarat Kerajaan.

5.6   Membantu Majlis Mesyuarat Kerajaan ke arah pentadbiran baik, terurus dan dinamik serta mencapai hasrat ‘Penang 2030’.

5.7    Membantu Majlis Mesyuarat Kerajaan membuat dasar-dasar kerajaan selaras peruntukkan undang-undang semasa dan tadbir urus teratur di antara Kerajaan Persekutuan, Kerajaan Negeri dan Kerajaan Tempatan secara bersama serta harmorni. 

6.0 PERTANYAAN

Sebarang pertanyaan mengenai perlaksanaan Jawatankuasa ini bolehlah menghubungi jabatan berikut:

 (a)        Setiausaha,

Pejabat Setiausaha Kerajaan Negeri

(b)        Pengarah,

Pejabat Pengarah Tanah dan Galian