Perkara Yang Perlu Diberi Perhatian:
1. Kanun Tanah Negara 1965 (Akta 56).
2. Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318) & (Akta A1518).
3. Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) & Peraturan-peraturan Pengurusan Strata (Tribunal Pengurusan Strata) 2015.
4. Kaedah-kaedah Hakmilik Strata (Negeri).
5. Pekeliling-pekeliling Ketua Pengarah Tanah dan Galian (JKPTG), Pekeliling-pekeliling Ketua Pengarah Ukur dan Pemetaan (JUPEM), dan Arahan-arahan Pengarah Tanah dan Galian (PTG).
6.
lain-lain Undang-undang dan Pekeliling yang berkenaan.
Perkara Berkaitan Dengan Pentadbiran Tanah:
1. Tatacara proses pengeluaran hakmilik strata sering menghadapi masalah kelewatan kelulusan kerana beberapa kelemahan dan kesilapan. Oleh itu, pihak yang memainkan peranan penting dalam isu ini adalah Juruukur Tanah Berlesen (JTB) kerana dia terlibat dalam kerja-kerja penyediaan permohonan cadangan plan strata, pelan akui dan untuk disemak oleh JUPEM. Hasil daripada perkembangan semasa, Akta Hakmilik Strata telah dipinda bagi tujuan memudahkan pengeluaran Hakmilik Strata. Permintaan proses permohonan pengeluaran hakmilik strata telah meningkat dari setahun ke setahun selaras dengan peningkatan pesat bangunan berstrata dan kerja-kerja pengeluaran hakmilik strata akan menyebabkan penambahan dalam masa yang lama kerana bilangan permohonan semakin bertambah banyak sehingga pengeluaran hakmilik strata tidak boleh diselesaikan dalam masa yang singkat. Selain daripada itu, Kelulusan Pengarah Tanah dan Galian dan JUPEM untuk pengeluaran hakmilik strata adalah perlu oleh kerana faktor-faktor yang timbul semasa kelulusan yang menghalang dan memperlahankan proses pengeluaran hakmilik strata, ini akan menyusahkan pengguna untuk mendapatkan hakmilik strata mereka. Untuk menyelesaikan masalah kelewatan pengeluaran hakmilik strata, satu kajian telah dilakukan untuk memahami dan mengetahui proses dan tatacara penyemakan dokumen yang dihantar oleh JTB kepada JUPEM. JUPEM dan Juruukur Tanah Berlesen (JTB) perlu tahu penguatkuasaan dan arahan-arahan semasa ke atas pindaan hakmilik strata selaras dengan Pekeliling yang dikeluarkan". Antara pihak-pihak yang terlibat dalam menyediakan permohonan hakmilik strata adalah pemaju, Juruukur Tanah berlesen, Jabatan Ukur dan Pemetaan Malaysia (JUPEM), dan Pihak Berkuasa Negeri serta Pihak Berkuasa Tempatan.
2. Berikut merupakan sejarah ringkas perkembangan undang-undang hakmilik strata dan sejarah perkembangan Akta Hakmilik Strata:
Tahun |
Akta |
Ciri-Ciri Utama |
1 Jan 1966 |
KTN 1965 (Akta 56) |
Hak milik subsidiari bagi setiap unit bangunan
yang dipecah bahagi |
1 Jun 1985 |
Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318) |
Memudahkan proses pecah bahagi bangunan kepada
petak-petak yang akan berada di bawah hakmilik strata yang berasingan |
23 Feb 1990 |
Akta A753 |
Memperkenalkan hakmilik strata sementara untuk
bangunan sementara bagi pembangunan bertingkat. |
2 Aug 1996 |
Akta A951 |
Permohonan pecah bahagi bangunan dengan hakmilik
sementara. |
1 Dec 2001 |
Akta A1107 |
Memperkenalkan Lembaga Hakmilik Strata |
12 April 2007 |
Akta A1290 |
Memperkenalkan petak-petak tanah |
1 Jun 2015 |
Akta A1450 |
SiFUS dan harta bersama terhad |
1 Januari 2017 |
Akta A1518 |
· pengukuhan aspek
pendaftaran dan penyampaian perkhidmatan; · pemantapan prosedur bagi
kutipan hasil, pelupusan tanah dan pembangunan tanah; · pemerkasaan aspek
penguatkuasaan dan pengenaan penalti ke atas kesalahan di bawah Kanun Tanah
Negara; · memelihara kepentingan
negara · pengemaskinian dan
penyelarasan peruntukan. |
3. Justeru itu, sebab utama pindaan digubal adalah bertujuan untuk memudahkan pengeluaran hakmilik strata di mana ia melibatkan pentadbir tanah, jurukur, pegawai perancang bandar dan desa, penguatkuasa undang-undang, peguam, arkitek, jurutera dan pemilik tanah. Setiap orang mempunyai hak sendiri dalam membangunkan serta menguruskan tanah demi, menjaga hakmilik tanah dan kepentingan masing-masing.
4. Sehubungan itu, seiring dengan evolusi perundangan strata telah mewujudkan undang-undang, kaedah-kaedah, pekeliling dan kelulusan Majlis Mesyuarat Kerajaan (MMK) semasa seperti dinyatakan di perkara di atas. Di mana terbahagi kepada 3 skop fungsi kuasa-kuasa Kerajaan Persekutuan, Kerajaan Negeri dan Kerajaan Tempatan. Oleh demikian, Pentadbiran Kerajaan Negeri hendaklah seiring dengan ajakan paradigma dan bersedia untuk mewujudkan ‘Jawatankuasa Penyelarasan Strata Negeri’ bagi menyelaraskan serta mengurus Pentadbiran Tanah khususnya isu strata lebih teratur di antara Kerajaan Persekutuan, Kerajaan Negeri dan Kerajaan Tempatan secara bersama serta harmorni.
5. Oleh itu, sekiranya wujud jawatankuasa ini, Pentadbiran ini boleh membawa isu atau permasalah berbangkit strata lama, semasa dan akan datang seperti senario di bawah;
(Permasalahan lama)
Bil. |
Senario |
Jawatankuasa
Pengurusan (MC)/ Jawatankuasa Pengurusan Bersama (JMC) |
1.
|
Pindahmilik
daripada pemaju kepada pembeli pertama; atau pembeli seterusnya secara
direct transfer |
Ada dan
berfungsi |
2.
|
Pemaju telah
digulungkan. Borang pindahmilik ditandatangan oleh Pelikuidasi |
Ada dan
berfungsi |
3.
|
Pindahmilik
daripada pemilik berdaftar kepada pembeli (subsale) |
Ada dan
berfungsi |
4.
|
Pindahmilik
daripada pemaju kepada pembeli pertama; atau pembeli seterusnya secara direct
transfer |
Tiada/Tidak
berfungsi |
5.
|
Pemaju telah
digulungkan. Borang pindahmilik ditandatangan oleh Pelikuidasi |
Tiada/Tidak
berfungsi |
6.
|
Pindahmilik
daripada pemilik berdaftar kepada pembeli (subsale) |
Tiada/Tidak
berfungsi |
7.
|
Perakuan
Jualan (Borang 16I/16F) |
Ada dan
berfungsi |
Bil. |
Senario |
Jawatankuasa
Pengurusan (MC)/ Jawatankuasa Pengurusan Bersama (JMC) |
8.
|
Perakuan
Jualan (Borang 16I/16F) |
Tiada/Tidak
berfungsi |
9.
|
Urusan
Gadaian, Melepaskan Gadaian, Pajakan dan Ismen |
Ada dan
berfungsi |
10.
|
Urusan
Gadaian, Melepaskan Gadaian, Pajakan dan Ismen |
Tiada/Tidak
berfungsi |
(Permasalahan
semasa)
Bil. |
Senario |
Jawatankuasa
Pengurusan (MC)/ Jawatankuasa Pengurusan Bersama (JMC) |
1.
|
Pemilik cukai
petak telah menerima umpukan ikut syer cukai tanah terdahulu, walaupun telah
menjelaskan bayaran bulanan kepada Perbadanan Pengurusan. |
Ada dan
berfungsi tetapi tidak menjelaskan bayaran cukai tanah terdahulu kerana tidak
semua pemilik cukai petak menjelaskan bayaran bulanan kepada Perbadanan
Pengurusan. |
2. |
Pemilik cukai
petak telah menerima umpukan ikut syer cukai tanah terdahulu, walaupun telah
menjelaskan sebahagian cukai tanah mengikut syer selepas membuat uruniaga pendaftaran
tanah seperti pindah milik, gadaian, lepas gadaian dan lain-lain. |
Ada dan
berfungsi tetapi tidak menjelaskan bayaran cukai tanah terdahulu kerana tidak
semua pemilik cukai petak menjelaskan bayaran bulanan kepada Perbadanan
Pengurusan. |
3.
|
Pemilik cukai
petak telah menerima umpukan ikut syer cukai tanah terdahulu, walaupun telah
menjelaskan bayaran bulanan kepada Perbadanan Pengurusan. |
Tiada/Tidak
berfungsi |
4. |
Pemilik cukai
petak telah menerima umpukan ikut syer cukai tanah terdahulu, walaupun telah
menjelaskan sebahagian cukai tanah mengikut syer selepas membuat uruniaga pendaftaran
tanah seperti pindah milik, gadaian, lepas gadaian dan lain-lain. |
Tiada/Tidak
berfungsi |
(Permasalahan
akan datang)
Bil. |
Senario |
Tindakan ‘Jawatankuasa Penyelarasan Strata Negeri’ (sekiranya wujud) |
1. |
Bahagian baharu
Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta A1518 - pindaan
2016); Bahagian VIIIA, Kesan Pengambilan Bangunan Atau Tanah Yang Dipecah Bahagi;-
Tatacara mengambil milik formal mana-mana bangunan atau tanah yang dipecah
bahagi. |
Perlu membuat
‘Kaedah-Kaedah Pengambilan Balik Tanah Negeri’ pada menjalankan kuasa yang
diberikan oleh Seksyen 69 Akta Pengambilan Balik tanah 1960 (Akta 486). |
Contoh gambar keperluan pengambilan mana-mana bangunan Hakmilik Strata, sekiranya melibatkan jajaran laluan di tengah bangunan:
6. Oleh demikian, dengan adanya ‘Jawatankuasa Penyelarasan Strata Peringkat Negeri’ menyelaraskan fungsi kuasa-kuasa Kerajaan Persekutuan, Kerajaan Negeri
dan Kerajaan Tempatan di bawah perundangan, berhubung hartanah yang dinamik
dan mampu menyokong keperluan semasa amat penting bagi memastikan setiap
pembangunan dilaksanakan secara teratur, adil dan mengambil kira keperluan
semua pihak berkepentingan. Perubahan teknologi yang lebih canggih menukar cara
industri bekerja dan customer behavior memerlukan penggubalan dasar dan
perundangan yang dapat memudahcara keperluan tersebut di samping menjaga
kepentingan negara, negeri dan rakyat.
7. Majlis Mesyuarat Kerajaan (MMK) juga perlu mewujudkan ‘Tabung Khas Hakmilik Stara Negeri’ untuk diluluskan oleh Dewan Undangan Negeri (DUN) seperti dibuat Kerajaan Persekutuan, di bawah:
Tabung Khas Hakmilik Strata (TKHS)
Tabung
ini dijangkakan dapat menyediakan dana untuk membiayai kos penyelesaian
permohonan hakmilik strata bagi bangunan-bangunan yang telah diklasifikasikan
sebagai bangunan khas di bawah Akta Hakmilik Strata 1985. Sebanyak RM12.8 juta
telah diluluskan oleh Parlimen pada 5 April 2018 bagi pewujudan TKHS dalam
penyelesaian permohonan hakmilik strata bagi bangunan khas yang melibatkan
25,761 petak yang dikenalpasti
di Semenanjung Malaysia. Dana ini dijangkakan dapat mengurangkan beban kewangan
pemilik petak untuk memohon strata dan membolehkan perbadanan pengurusan
ditubuhkan bagi menyelesaikan pengurusan skim strata serta berpotensi
menyumbangkan hasil kepada negara melalui kutipan cukai duti stem ad valorem
dan cukai petak apabila ianya dikuatkuasakan.
(Selaras di bawah Perlembagaan Persekutuan, Jadual Kesembilan):
Senarai III—Senarai Bersama
1. Kebajikan masyarakat; perkhidmatan masyarakat tertakluk kepada
Senarai I dan II; perlindungan bagi perempuan, kanak-kanak dan orang muda.
Perkara Untuk Tindakan Pentadbiran Tanah:
Pentadbiran Tanah dapat membuat Kertas Cadangan Khas/khusus kepada Majlis Mesyuarat Kerajaan (MMK) untuk mewujudkan penubuhan jawatankuasa di atas.
Sehubungan itu, saya sertakan
draf ‘Garis Panduan Penubuhan dan Peranan Jawatankuasa Penyelarasan Strata Negeri’ seperti dilampiran untuk tindakan
selanjutnya. Pentadbiran ini bolehlah
merujuk perkara ini kepada YB Penasihat Undang-Undang Negeri (PUUN) kerana cadangan
jawatankuasa ini berkaitan dengan isu perundangan di antara Kerajaan Persekutuan, Kerajaan Negeri dan Kerajaan Tempatan semasa.
GARIS PANDUAN
PENUBUHAN DAN PERANAN
JAWATANKUASA PENYELARASAN STRATA NEGERI
KANDUNGAN
1.0 PENUBUHAN
JAWATANKUASA
2.0 KEANGGOTAAN
JAWATANKUASA
3.0 KEKERAPAN MESYUARAT
4.0 LAPORAN MESYUARAT
5.0 BIDANG TUGAS
JAWATANKUASA
6.0 PERTANYAAN
GARIS PANDUAN PENUBUHAN DAN PERANAN
JAWATANKUASA PENYELARASAN STRATA NEGERI
1.0 PENUBUHAN
JAWATANKUASA
Satu Jawatankuasa
Penyelarasan Starata Negeri hendaklah ditubuhkan untuk menyelaraskan fungsi kuasa-kuasa
Kerajaan Persekutuan, Kerajaan Negeri dan Kerajaan Tempatan di bawah perundangan, berhubung
hartanah yang dinamik dan mampu menyokong keperluan semasa amat penting bagi
memastikan setiap pembangunan dilaksanakan secara teratur, adil dan mengambil
kira keperluan semua pihak berkepentingan. Perubahan teknologi yang lebih
canggih menukar cara industri bekerja dan customer behavior memerlukan
penggubalan dasar dan perundangan yang dapat memudahcara keperluan tersebut di
samping menjaga kepentingan negara, negeri dan rakyat.
2.0 KEANGGOTAAN JAWATANKUASA
(i) Pengerusi (Dicadangkan YB Penasihat
Undang-Undang Negeri)
(ii) Timbalan Pengerusi (Dicadangkan Pengarah Tanah
dan Galian)
(iii) Setiausaha (Dicadangkan
Pegawai Undang-undang PTG)
(iv) Ahli-Ahli
(Dicadangkan):
- Wakil Pejabat PTG (Strata).
- Wakil Tribunal Perumahan
dan Pengurusan Strata (TPPS).
- Wakil Jabatan Pesuruhjaya Bangunan PBT.
- Wakil Jabatan Ukur dan
Pemetaan Negeri.
- Pentadbir-pentadbir Tanah Daerah.
- Wakil Agensi Kerajaan dan Perbadanan Berkaitan.
- Lain-lain wakil ditentukan
oleh Pengerusi.
2.2 Majlis
Mesyuarat Kerajaan hendaklah melantik dan memilih Pengerusi, Timbalan Pengerusi
dan Ahli-Ahli Jawatankuasa. Kehadiran ahli mesyuart khas hendaklah tidak kurang
daripada dua per tiga (2/3).
2.3 Pengerusi
hendaklah melantik Setiausaha dari jabatan sendiri atau jabatan lain.
2.4 Jawatankuasa
ini hendaklah dipilih mengikut keperluan semasa.
(i) Pengerusi
(ii) Timbalan Pengerusi
(iii) Setiausaha
(iv) Ahli-Ahli
Mesyaurat Jawatankuasa hendaklah diadakan sekurang-kurangnya setahun dua (2) kali dan kehadiran ahli mesyarat hendaklah tidak kurang daripada dua per tiga (2/3).
Laporan mesyuarat hendaklah dikemukakan dalam tahun semasa kepada Majlis Mesyuarat Kerajaan.
5.0 BIDANG TUGAS JAWATANKUASA
5.1 Memantau
dan mengawasi prestasi isu/perkara berbangkit perundangan strata berhubung fungsi
kuasa-kuasa Kerajaan Persekutuan, Kerajaan Negeri dan Kerajaan Tempatan:
5.2 Bertindak
sebagai pengantara perhubungan di antara Kerajaan Persekutuan, Kerajaan Negeri
dan Kerajaan Tempatan dalam mencari penyelesaian bersama mengenai isu/perkara
berbangkit perundangan strata:
5.3 Menimbangkan
dan menyelaras secara bersama isu/perkara berbangkit perundangan strata.
5.4 Membantu
agensi Kerajaan Persekutuan, Kerajaan Negeri dan Kerajaan Tempatan berhubung isu/perkara
berbangkit perundangan strata.
5.5 Mengemukakan
apa jua pandangan dan cadangan lain kepada Majlis Mesyuarat Kerajaan.
5.6 Membantu Majlis Mesyuarat Kerajaan ke arah pentadbiran baik, terurus dan
dinamik serta mencapai hasrat ‘Penang 2030’.
5.7 Membantu Majlis Mesyuarat Kerajaan membuat dasar-dasar kerajaan selaras peruntukkan undang-undang semasa dan tadbir urus teratur di antara Kerajaan Persekutuan, Kerajaan Negeri dan Kerajaan Tempatan secara bersama serta harmorni.
6.0 PERTANYAAN
Sebarang pertanyaan mengenai perlaksanaan Jawatankuasa ini
bolehlah menghubungi jabatan berikut:
Pejabat Setiausaha Kerajaan Negeri
(b)
Pengarah,
Pejabat Pengarah Tanah dan Galian
1 ulasan:
Evolusi perundangan strata makin matang, harap semua pihak dapat main peranan memperkasakan perundang strata..😊
Catat Ulasan