Perkara Yang Perlu Diberi Perhatian:
1. Seksyen 3.(1). Akta Pengambilan Balik Tanah 1960:
3. (1) The State Authority may acquire any land which
is needed—
(a) for any
public purpose;
(b)
by any person or corporation for any purpose which in the opinion of the State
Authority is beneficial to theeconomic development of Malaysia or any
part thereof or to the public generally or any class of the public; or
(c) for the
purpose of mining or for residential, agricultural, commercial, industrial or
recreational purposes or any combination of such purposes.
2. Buku ‘Manual Pengambilan Tanah’, lampiran 5 & 6; ‘Langkah-langkah Utama Proses Pengambilan Tanah bagi Maksud Awam Di Bawah Perenggan 3(1)(a)’, dan ‘Langkah-langkah Utama Proses Pengambilan Tanah bagi Maksud Awam Di Bawah Perenggan 3(1)(b) dan (c).
3. Pekeliling Pesuruhjaya Tanah Persekutuan Bil. 1/2003; ‘Garis Panduan Permohonan Pengambilan Tanah Bagi Maksud Awam Oleh Kementerian Dan Jabatan Persekutuan Di Semenanjung Malaysia’, dan Pekeliling Pesuruhjaya Tanah Persekutuan Bil. 1/2005; ‘Garis Panduan Permohonan Pengambilan Tanah Di Bawah Perenggan 3(1)(a) APT 1960 (Akta 486) Oleh Badan-badan Berkanun Semenanjung Malaysia’.
4. Pekeliling Perbendaharaan Bil. 2 Tahun 1987; ‘Pengurusan Tanah-tanah Yang Diambil Balik Oleh Kerajaan Persekutuan Untuk Projek-projek Pembangunan’.
5. ‘Perkara-perkara Yang Perlu Diambil Perhatian Oleh Pemohon Dalam Proses Pengambilan Tanah’, oleh En. Baharuddin bin Md. Yusuf (Penyelaras Program Perundangan Tanah INSTUN).
6. ‘Seminar Sehari Pengambilan
Tanah:Perundangan VS Amalan’ oleh Kelab INSTUN.
Perkara Berkaitan Dengan Pentadbiran Tanah:
1. Berdasarkan pemerhatian, terdapat Pentadbir Tanah mengambil mudah permohonan dan tadbir urus tanah Pengambilan Balik Tanah yang diterima di peringkat daerah, serta tidak mematuhi kehendak perudangan, pekeliling dan arahan berkaitan.
2. Berikut adalah amalan-amalan yang tidak patuh permohonan dan tadbir urus tanah Pengambilan Balik Tanah:
Bil. |
Amalan |
Perundangan |
|
01. |
Menerima permohonan 3(1)(a) yang tidak
lengkap dan meneruskan proses permohonan: 1. Pelan tidak lengkap; Penolong Pegawai
Tanah terpaksa melengkapkan pelan semasa menyediakan laporan. 2.
Tiada Sijil Carian Rasmi/Carian Persendirian; Pendaftar Hakmilik tanah
terpaksa menyediakan dokumen tersebut. 3.
Tiada ulasan daripada Jabatan Teknikal; Pentadbiran tanah mengeluarkan surat ulasan
kepada Jabatan Teknikal. 4.Peruntukan
tidak mencukupi kerana tidak lantik perunding yang mahir. |
Permohonan 3(1)(a) diberi kepada JKPTG/Pentadbir
Tanah Daerah disertakan/perakuan: 1.
Pelan yang lengkap: a)
Butiran tanah terkini seperti terdapat di syitlitho dan P.A. b)
Skala yang sama. c)
Warna-tanah milik (merah), tanah kerajaan (kuning), rizab hutan (hijau)
dan rizab sungai (biru). d)
Jadual pengambilan tanah yang lengkap. e)
Bilangan pelan mencukupi. 2.
Sijil Carian Rasmi/Carian Persendirian. 3.
Ulasan daripada Jabatan Teknikal. 4.
Peruntukkan yang mencukupi. |
|
|
Tindakan: JKPTG / Pentadbir Tanah hendaklah
memulangkan semula permohonan yang tidak lengkap kepada pemohon untuk
melengkapkan permohonan dan tidak membebankan Penolong Pegawai Tanah, Pendaftar
Hakmilik dan Pentadbiran tanah untuk melengkapkan permohonan. |
||
Bil. |
Amalan |
Perundangan |
|
02. |
Menerima permohonan 3(1)(b) dan (c) yang
tidak lengkap dan meneruskan proses permohonan: 1. Kertas Cadangan Projek tidak lengkap;
Penolong Pegawai Tanah perlu membuat laporan tanah. 2.
Pelan susunatur dan pelan pengambilan tanah tidak lengkap; Penolong Pegawai
Tanah terpaksa melengkapkan pelan semasa menyediakan laporan. 3.
Tiada laporan awal penilaian tanah oleh JPPH; Pentadbiran tanah mengeluarkan surat
ulasan kepada JPPH. 4.
Belum menjelaskan Fi dan deposit seperti yang ditentukan dalam Kaedah
Pengambilan Tanah 1998. |
Permohonan 3(1)(b) dan (c) diberi kepada Pentadbir
Tanah Daerah dengan menggunakan Borang 1 di bawah seksyen 3(2) APT 1960 dan disertakan/perakuan: 1.
Kertas Cadangan Projek. 2.
Pelan susunatur dan pelan pengambilan tanah. 3.
Laporan awal penilaian tanah oleh JPPH. 4.
Fi dan deposit seperti yang ditentukan dalam Kaedah Pengambilan Tanah 1998. |
|
|
Tindakan: Pentadbir Tanah boleh menolak permohonan
yang tidak lengkap dan mematuhi peraturan. Supaya tidak membebankan Penolong
Pegawai Tanah dan Pentadbiran tanah untuk melengkapkan permohonan. |
||
03. |
Permohonan
3(1)(a) Laporan Penolong Pegawai Tanah hendaklah meliputi maklumat tambahan
selain perkara disebelah, iaitu; akibat dari Amalan bil. 01.1. Pelan tidak
lengkap; Penolong Pegawai Tanah terpaksa melengkapkan pelan semasa menyediakan
laporan. |
Permohonan 3(1)(a) Laporan Penolong Pegawai
Tanah hendaklah meliputi perkara-perkara berikut: 1.
Apa yang ada di atas tanah; 2.
Apa yang ada di sekeliling tanah itu; 3.
Anggaran nilai pasaran tanah itu; 4.
Kesesuaian untuk penggunaan yang dicadangkan. |
|
|
Tindakan: JKPTG / Pentadbir Tanah hendaklah
memulangkan semula permohonan yang tidak lengkap kepada pemohon untuk
melengkapkan permohonan dan tidak membebankan Penolong Pegawai Tanah untuk
melengkapkan permohonan. |
||
Bil. |
Amalan |
Perundangan |
|
04. |
Akibat
menerima permohonan 3(1)(b) dan (c) yang tidak lengkap, iaitu Kertas Cadangan
Projek, pelan susunatur dan pelan pengambilan tanah; Laporan Penolong Pegawai
Tanah hendaklah meliputi perkara-perkara berikut: 1.
Apa yang ada di atas tanah; 2.
Apa yang ada di sekeliling tanah itu; 3.
Anggaran nilai pasaran tanah itu; 4.
Kesesuaian untuk penggunaan yang dicadangkan. |
Sekiranya
permohonan 3(1)(b) dan (c) yang lengkap seperti di perkara perundangan bil.
02, Pentadbir Tanah boleh terus mengemukakan permohonan kepada UPEN jika
permohonan didapati teratur. |
|
|
Tindakan: Pentadbir Tanah boleh menolak permohonan
yang tidak lengkap dan mematuhi peraturan. Supaya tidak membebankan Penolong
Pegawai Tanah dan Pentadbiran tanah untuk melengkapkan permohonan. |
||
05. |
Setelah
tapak permohonan dikeluarkan Borang K dan tidak dilupuskan kepada pemohon, tanah
tersebut menjadi Tanah Kerajaan dan Pentadbir Tanah mengarahkan Penolong
Pegawai Tanah untuk mengawal selia serta mengambil tindakan penguatkuasaan. |
Setelah tapak permohonan dikeluarkan Borang K dan tidak dilupuskan kepada pemohon, tanah tersebut menjadi Tanah Kerajaan dan Pentadbir Tanah hendaklah mengarahkan pemohon untuk mengawal serta mengambil tindakan penguatkuasaan rujuk Pekeliling Perbendaharaan Bil. 2 Tahun 1987 |
|
|
Tindakan: Pentadbir Tanah hendaklah mengarahkan
pemohon untuk mengawal serta mengambil tindakan penguatkuasaan rujuk Pekeliling
Perbendaharaan Bil. 2 Tahun 1987. Supaya tidak
membebankan Penolong Pegawai Tanah dan Pentadbiran tanah untuk mengawal serta
mengambil tindakan penguatkuasaan. Contoh dibuat oleh pihak Jabatan Pengairan
dan Saliran (JPS) iaitu, ‘Sistem Pemantauan Tanah Persekutuan’ (STTP) seperti
lampiran. |
||
i.
Kementerian Jabatan Pengguna (KJP) / Agensi Pengambil (AP) hendaklah
memberikan perhatian dan memastikan keperluan Bersama semasa mengemukakan
permohonan pengambilan tanah bawah seksyen 4, Akta Pengambilan tanah (APT) 1960:
Preliminary
notice
4. (1) Whenever the State Authority is satisfied that
any land in any locality in the State is likely to be needed for any of the
purposes referred to in section 3 a notification in Form A shall be published
in the Gazette.
(2) The Land
Administrator shall give public notice of any notification published under
subsection (1) in the manner prescribed by section 52.
(3) A
notification under subsection (1) shall lapse in so far as it relates to any
land or part of any land in respect of which there is not published in the Gazette
within twelve months from the date of publication of such notification a
declaration under subsection 8(1).
(4) Notwithstanding subsection (3), it shall be lawful for the State Authority to publish a fresh notification under subsection 4(1) in respect of the land or part of the land in relation to which the notification had lapsed if the State Authority is satisfied that such land or such part of the land is likely to be needed for any of the purposes referred to in section 3.
ii.
Melibatkan JKPTG/PTG melalui perancangan projek di peringkat Pengurusan
Projek (‘Value Management’):
a)
Tarikh pemilikan tapak sebenar;
b)
Keperluan permohonan untuk Seksyen 4 sekiranya melibatkan projek berbentuk
jajaran baru, pengairan dan saliran, naik taraf dengan jalan baru: Arahan
baharu dari JKPTG khusus buat pengambilan tanah yang diuruskan oleh JKPTG
Negeri – semua proses pengambilan tanah perlu dimulakan dengan pewartaan
seksyen 4;
c)
Pelantikan Perunding/Juruukur Berlesen
(sebaik-baiknya local based) perlu untuk penyediaan pelan pengambilan tanah, pelan
perizaban, pelan pemberimilikan tanah,pelanpelepasan/serahbalik tanah-tanah
Persekutuan dan pelan hakmilik sambungan; dan
d) Anggaran awal siling kos pengambilan tanah.
iii.
Memastikan draf pelan pengambilan tanah
adalah mengikut piawaian/format Pekeliling Pesuruhjaya Tanah Persekutuan (PTP)
Bil.1/2003 dan mendapat nasihat daripada JKPTG/PTG/Pejabat Tanah Daerah berkenaan;
iv. Mematuhi kewajipan berunding di bawah seksyen 20A Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 [Akta 172]:
20A. Kewajipan untuk berunding
Maka hendaklah menjadi kewajipan tiap-tiap jabatan atau agensi Kerajaan Persekutuan dan Kerajaan Negeri untuk berunding dengan Jawatankuasa tentang apa-apa aktiviti pemajuan yang ia bercadang supaya dijalankan di dalam Negeri itu.
v. KJP/AG membuat libat urus (engagement) dan mendapatkan ulasan teknikal bagi koridor di bawah Seksyen 4 untuk ulasan Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar yang melibatkan kawasan Hutan Simpanan Kekal, Kawasan Perlindungan Hidupan Liar dan Kawasan Sensitif Alam Sekitar. Libat urus ini juga termasuk dengan Pihak Berkuasa Negeri (PBN).
vi.
KJP/AG mengadakan libat urus dengan pihak-pihak
berkuasa yang berkaitan untuk mendapatkan jalan penyelesaian bagi isu seperti
berikut:
a)
Tanah Hutan Simpanan Kekal
b)
Tanah Kerajaan
c)
Tanah Pesuruhjaya Tanah Persekutuan
d) Kawasan yang tertakluk dibawah Akta Warisan Kebangsaan 2005
vii. Menyemak dan membuat susulan ulasan JKPTG Negeri / Pejabat Tanah Daerah.
viii. Mengemukakan surat permohonan pengambilan tanah tersebut kepada JKPTG Negeri / Pejabat Tanah Daerah yang berkenaan dan satu salinan dokumen lengkap kepada Bahagian Pengambilan Tanah dalam tempoh tidak kurang dari (14) hari bekerja dari tarikh permohonan atas talian dibuat. Surat tersebut hendaklah ditandatangani oleh Ketua Setiausaha Kementerian atau Setiausaha Bahagian Pembangunan Kementerian atau AP (Dokumen lengkap mengandungi pelan pengambilan tanah, sijil carian rasmi dan perakuan peruntukan mencukupi beserta surat iringan permohonan).
ix. Mengemukakan dokumen sokongan seperti pengesahan peruntukan kewangan mencukupi bersama-sama surat permohonan.
x. Menyatakan perakuan bahawa pengesahan peruntukan kewangan adalah mencukupi. Peruntukan tersebut merangkumi kos-kos kerosakan sekiranya berlaku dan bayaran perisytiharan Warta kepada Percetakan Nasional Berhad;
xi. Menyatakan dengan jelas tempoh atau jangka masa untuk KJP/AG memasuki tapak tersebut kepada Pentadbir Tanah yangberkenaan;
xii. Menyenaraikan nama-nama orang yang diberi kuasa untuk memasuki tapak bagi tujuan kajian di atas tanah (Borang B);
xiii. KJP/AG perlu menyediakan laporan tanah berserta gambar sebelum dan selepas kajian tanah dibuat bagi membantu Pentadbir Tanah membuat penilaian dan pampasan jika terdapat kerosakan ke atas tanah.
xiv. KJP/AG hendaklah memuktamadkan jajaran sebenar yang diperlukan untuk diteruskan di bawah seksyen 8 APT dalam tempoh 9 bulan dari tarikh pewartaan Seksyen 4. Jika pada akhir tempoh 9 bulan itu, KJP merasakan kajian tidak akan dapat diselesaikan dalam tempoh 1 tahun yang dibenarkan, KJP hendaklah membuat permohonan baru untuk pengisytiharan semula di bawah Seksyen 4; dan
xv. Bagi permohonan yang telah dimuktamadkan untuk permohonan di bawah seksyen 8, KJP/AG hendaklah menentukan samada Sijil Perakuan Kedesakan melalui Borang I diperlukan atau tidak.
xvi. Sekiranya Sijil Perakuan Kedesakan (Borang I) diperlukan bagi maksud melaksanakan projek dengan segera maka Borang I sahaja sudah memadai tanpa Borang K (pengambil milikan rasmi) dikeluarkan serentak.
4. Berhubung penarikan balik permohonan Pengambilan tanah
oleh Kementerian Jabatan
Pengguna (KJP) / Agensi Pengambil (AP) hendaklah:
(a) Permohonan
pengambilan tanah boleh ditarik balik sebelum pewartaan Seksyen 8.
(b) Bagi
permohonan penarikan balik tersebut, perlu;
i.Mengemukakan surat permohonan kepada JKPTG
Negeri / Pejabat Tanah Daerah dengan menyatakan sebab-sebab penarikan balik
permohonan tanah tersebut; dan
ii. Membayar pampasan atas sebarang kerosakan
yang berlaku ke atas tanah semasa kajian tanah dibuat di bawah Seksyen 4 (jika
berkenaan).
(c) Menentukan tapak atau jajaran yang sesuai bagi projek tersebut dalam tempoh satu (1) tahun (di bawah Seksyen 4 jika berkaitan) dengan melakukan rundingan bersama JKPTG Negeri, Pegawai Daerah, Jabatan Perancangan Bandar dan Desa (JPBD), jabatan-jabatan teknikal yang berkaitan seperti Jabatan Kerja Raya Negeri, Jabatan Pengairan dan Saliran Negeri dan lain-lain serta Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) yang berkenaan. Tujuan rundingan ini adalah untuk menentukan kesesuaian lokasi dengan mengambil kira keadaan fizikal tapak,gunatanah sekitar, aksesibiliti serta isu-isu social dan ekonomi (sekiranya ada);
5. Kementerian Jabatan Pengguna (KJP) / Agensi
Pengambil (AP) perlulah membuat rundingan terlebih dahulu yang diadakan adalah
sebagai pemakluman awal kepada jabatan-jabatan teknikal di peringkat negeri dan
daerah agar pengetahuan dan latar belakang projek diketahui selain kepentingan
untuk memberi komen/ulasan/syarat kepada mana-mana tuan tanah atau pemaju yang
hendak memajukan tanah mereka yang terletak dalam kawasan projek yang
berkemungkinan terlibat atau yang dicadangkan untuk pengambilan tanah melalui
permohonan yang dikemukakan kepada Jawatankuasa Pusat Setempat (OSC) di pihak
berkuasa perancangan (PBT);
(a) Memastikan
tiada pindaan pelan dibuat setelah permohonan dikemukakan kepada JKPTG /
Pejabat Tanah Daerah bagi memastikan kelancaran proses pengambilan tanah.
Sebarang permohonan pindaan hendaklah dikemukakan kepada JKPTG Negeri / Pejabat
Tanah Daerah untuk mendapatkan kelulusan daripada Pesuruhjaya Tanah Persekutuan
(PTP)/Menteri Sumber Asli dan Alam Sekitar/Jemaah Menteri;
(b) Mendapatkan
ulasan rasmi Jabatan-jabatan teknikal yang berkenaan mengenai kesesuaian tapak
tersebut termasuk Laporan Kajian Kesan Alam Sekitar (EIA) daripada Jabatan Alam
Sekitar, jika perlu. (Jabatan Teknikal yang dirujuk adalah Jabatan Pengairan
dan Saliran, Jabatan Perancang Bandardan Desa, Pihak Berkuasa Tempatan dan Jabatan
Kerja Raya).
(c) Membuat
semakan butiran tanah dengan rekod terkini di Pejabat Tanah berkenaan setelah
penentuan tapak dimuktamadkan, Salinan Sijil Carian Rasmi (sekurang-kurangnya dalam
tempoh tiga (3) bulan terkini dari tarikh permohonan) dan salinan hakmilik
(jika perlu);
(d) Membentangkan
cadangan pengambilan tersebut berdasarkan maklumat yang diperoleh iaitu butiran
tanah, ulasan-ulasan Jabatan Teknikal dan laporan nilaian awal tanah kepada Jawatankuasa
Pembangunan Daerah atau apa-apa Jawatankuasa seumpamanya di peringkat daerah
untuk persetujuan, sekiranya perlu;
(e) Menyatakan
sekiranya ada keperluan pengambilan tanah melalui Sijil Perakuan Kedesakan
(Borang I) bagi lot-lot yang diberi keutamaan dan tanah-tanah tersebut
hendaklah dipastikan tiada struktur bangunan;
(f) Mematuhi
semuaperaturan yang ditetapkan oleh PBN semasa penentuan kesesuaian tapak;
(g) Membuat
permohonan kepada Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) bagi
mendapatkan laporan nilaian awal untuk menentukan jumlah peruntukan pengambilan
tanah sekiranya belum diperoleh dibawah seksyen 4;
(h) Mengambil
kira kos-kos lain yang perlu disediakan sebelum membuat permohonan pengambilan
tanah;
(i) Mengambil
maklum bahawa peruntukan kewangan yang tidak mencukupi boleh menyebabkan
prosiding pengambilan tanah terjejas atau diberhentikan;
(j) Mengemukakan
surat permohonan pengambilan tanah tersebut kepada JKPTG Negeri yang berkenaan
dan satu salinan dokumen lengkap kepada Bahagian Pengambilan Tanah dalam tempoh
tidak kurang dari (14) hari bekerja daripada tarikh permohonan atas talian
dibuat. Surat tersebut hendaklah ditandatangani oleh Ketua Setiausaha
Kementerian atau Setiausaha Bahagian Pembangunan Kementerian ; (Dokumen lengkap
mengandungi pelan pengambilan tanah, sijil carian rasmi dan perakuan peruntukan
mencukupi beserta surat iringan permohonan).
(k) Menyatakan dengan jelas tarikh tanah
dikehendaki dalam Lampiran B seperti di dalam Pekeliling Pesuruhjaya Tanah
Persekutuan Bilangan 1 Tahun 2003;
(l) Pegawai
Projek di dalam Lampiran B Pekeliling PTP Bil 1/2003 adalah Ketua Setiausaha
Kementerian atau Setiausaha Bahagian Pembangunan Kementerian / Agensi Pengambil (AP);
(m) Dokumen-dokumen iringan semasa
permohonan:
i.
Pelan Pengambilan Tanah yang lengkap.
Bilangan Salinan pelan yang diperlukan semasa mengemukakan permohonan;
ii.
Sijil Carian Rasmi/ Persendirianyang terkini
(tidak melebihi 3 bulan dari tarikh permohonan diterima);
iii.
Ulasan daripada Jabatan Teknikal (jikaberkenaan);
iv.
Ulasan daripada Jabatan Alam Sekitar (jika berkenaan);
v.
Persetujuan Jawatankuasa Pembangunan Daerah
atau Jawatankuasa seumpamanya (sekiranya berkenaan);
vi.
Pengesahan peruntukan pampasan pengambilan tanah
yang mencukupi termasuk kos penandaan dan lain-lain kos; dan
vii.
Sijil Perakuan Kedesakan (BorangI) diperlukan
(jika berkenaan).
6. Kementerian Jabatan Pengguna (KJP) / Agensi Pengambil (AP) juga hendaklah
membuat penandaan kawasan pengambilan, kerana:
a) Memastikan penandaan di
kawasan pengambilan tanah dibuat apabila dimaklumkan oleh Pentadbir Tanah dan
mengemukakan pengesahan penandaan secara bertulis dalam tempoh 14 hari dari
tarikh surat diterima. Ini merupakan keperluan yang perlu dilaksanakan oleh KJP/AP
seperti yang diperuntukkan di dalam seksyen 9 APT 1960;
b) Mengadakan lawatan bersama
Pentadbir Tanah untuk mengesahkan penandaan tersebut; dan
c) Juga diingatkan agar
memasukkan klausa melaksanakan kerja-kerja ukur tanah penandaan di dalam
kontrak lantikan yang dibuat. Ini bagi memudahkan KJP/AG untuk mengarahkan Juruukur
Berlesen/ Perunding Tanah melaksanakan penandaan dan Permintaan Ukur.
7. Selain itu,
proses-proses seterusnya permohonan Pengambilan Tanah bolehlah merujuk Nota ‘Seminar
Sehari Pengambilan Tanah:Perundangan VS Amalan’ oleh Kelab INSTUN.
Perkara Untuk Tindakan Pentadbiran Tanah:
Pentadbir Tanah hendaklah menerima permohonan Pengambilan Balik Tanah yang tepat dan lengkap selaras mematuhi kehendak Akta Pengambilan Balik Tanah 1960, Buku ‘Manual Pengambilan Tanah’ dan Pekeliling-pekeliling berkaitan.
Sehubungan itu, saya mencadangkan
pentadbiran ini untuk membuat kursus/bengkel/seminar seperti ‘Seminar Sehari Pengambilan
Tanah:Perundangan VS Amalan’ dengan kerjasama Institut
Tanah dan Ukur Negara (INSTUN) kepada pegawai-pegawai pentadbiran tanah yang
berkenaan, terutamanya di peringkat awal penerimaan permohonan iaitu Pembantu
Tadbir (Perkeranian/Operasi) Gred dalam memahami proses permohonan Pengambilan
Balik Tanah.
Justeru itu, dengan adanya pematuhan proses permohonan Pengambilan Balik Tanah yang sempurna, dapat membantu Pentadbir Tanah untuk membuat siasatan dan Penolong Pegawai Tanah Gred NT29 dalam menyediaan laporan tanah, serta dapat membantu Pentadbir Tanah khususnya atau pentadbiran tanah amnya dalam membuat keputusan di atas setiap permohonan yang diterima.
1 ulasan:
pentadbiran tanah kena mahir & bijak dalam membuat keputusan & siasatan pengambilan balik tanah, sebarang kecuaian akan menimbulkan permasalahan semua pihak..
Catat Ulasan